Изменения законодательства вынуждают застройщиков строить быстро, а значит, использовать передовые технологии индустриального домостроения.

Строительство всегда было консервативной отраслью. Обычно преобразования в ней растягивались на долгие годы. Но радикальные новшества в долевом строительстве, принятые нынешним летом, запустили глобальные перемены, которые в обозримом будущем поменяют рынок недвижимости до неузнаваемости. 

Результатом перестройки отрасли должен стать полный отказ от договоров долевого участия (ДДУ) и появление в цепочке «застройщик — покупатель» третьей стороны — банка. Средства покупателя станут аккумулироваться у аккредитованного банка, а застройщик получит доступ к деньгам только после того, как завершит строительство. Если этого не произойдет, банк должен вернуть покупателю деньги. 

Кроме того, законодатели ввели ряд строгих мер в отношении застройщиков, которые нарушают сроки ввода жилья. В частности, появилось новое основание в отказе на выдачу заключения о соответствии (ЗОС). ЗОС — это документ, который подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам 214-ФЗ. Только после получения данной бумаги девелопер может зарегистрировать первый ДДУ и начать привлекать средства покупателей через банки, разумеется. Теперь если застройщик имеет в портфеле хотя бы один объект, сроки ввода в эксплуатацию которого нарушены на три месяца и более, органы стройнадзора не выдадут ему ЗОС, и он не сможет начать реализацию нового проекта. Речь идет непосредственно о сроках завершения строительства, указанных в проектной декларации, а не о времени передачи жилья дольщикам. Разница в том, что даты передачи застройщик обычно прописывает со значительным запасом, чтобы не возникла просрочка, дающая покупателю основания требовать компенсаций или даже расторжения ДДУ. Срок строительства, как правило, указывается реальный, потому что чем быстрее застройщик обещает построить жилье, тем более оно привлекательно для покупателей. Кроме того, действие разрешения на строительство также ограничено, и период реализации проекта не может превышать отведенное на возведение здания время. Соответственно, теперь, нарушив сроки строительства, застройщик может потерять право реализовывать новые проекты. 

Чтобы соответствовать меняющемуся рынку, девелоперам нужно строить быстро. До сих пор скорость строительства зависела от темпов продаж: падает спрос — можно возводить и помедленнее. Отныне деньги остаются у банка, появление третьего звена в цепочке кроме дополнительных гарантий увеличивает стоимость проекта. Создается ситуация, в которой при наличии свободных средств застройщику гораздо выгоднее построить объект на свои и продавать уже готовое жилье, существенно экономя на издержках. И тут конкурентным преимуществом становится скорость строительства: быстрее построишь – быстрее продашь, получишь возврат инвестиций. Вот почему девелоперы вынуждены обратить внимание на технологии, позволяющие строить дома в более короткие сроки. Вывод может показаться неожиданным: изменение законов подстегнет развитие индустриального домостроения, технологии, в которой в последние годы незаметно для всех происходила своя большая революция.

За счет постоянной модернизации индустриального домостроения, использования современных материалов (трехслойной железобетонной панели) такие дома сейчас можно возводить за три-четыре месяца. Для сравнения, в популярном кирпиче это редко получается сделать быстрее, чем за полтора–два года. По показателям гидро- и звукоизоляции современные индустриальные дома уже сравнялись с кирпичными, а в части теплоизоляции даже превосходят их минимум на 30%. Доказательство этому теперь есть и на костромской земле. 

В прошлом году в регион пришел инновационный материал – трехслойная финская панель. Новинка прошла проверку на прочность. С использованием технологии скандинавского домостроения построены два дома в Мантурове и Мантуровском районе. В поселке Октябрьский дом еще только заселяется, а в райцентре жители перебрались в новостройку в конце зимы. Одна из них Ольга Малышева. Ольга Алексеевна переехала из аварийного дома 1901 года постройки, где был деревянный туалет во дворе, дырявый пол, бежала крыша. О своем нынешнем жилье новосел говорит коротко, но с упоением, – тепло, уютно, со всеми удобствами, живу, наслаждаюсь!

Ее соседка Елена Антонова новым жильем тоже довольна: «Нас квартира очень устраивает, светлая, теплая. Зимой даже очень теплая. Мы сюда переехали в марте этого года, в самые морозы, было под –30°С и даже ниже. У нас в помещении было 27 градусов тепла, мы не закрывали практически окна, ходили босиком по полу. Никаких замечаний нет по квартире».

Высокие потребительские свойства дома гарантирует технология. В Костромскую область ее привезла Производственная компания «BERAZ». Ее специалисты прошли обучение по сборке панельных домов в Карелии, Санкт-Петербурге, Финляндии. В цехах предприятия установлены формовочные столы, на которых изготавливают до 15 элементов панели в день. Трехслойная финская панель включает в себя железобетонную основу, которая выполняет несущие функции, слой теплоизоляции и декоративный слой. В качестве утеплителя используется энергоэффективная каменная вата. Поэтому затраты на отопление таких домов на 30% ниже, чем зданий из кирпича. Планировка в финских домах предусматривает свободную конфигурацию комнат и максимальную естественную освещенность. Все преимущества технологии первым в регионе оценил генеральный подрядчик строительства – компания «СМК-44». Ее представитель Ольга Мизгирева не скрывает своего восторга.

«В последние годы в нашей стране было построено немало некачественного жилья. Целью нашей компании было построить качественный дом. У нас это получилось, благодаря нашему субподрядчику, компании «BERAZ». Построены современные, теплые, красивые дома. Я присутствовала при передаче ключей жителям, они просто счастливы. Домов такого качества в Мантурове до сих пор не было. Дай Бог, чтобы этот проект продолжался, чтобы технология нашла дальнейшее применение на костромской земле». 

Пожелание Ольги Мизгиревой исполнилось. Технология шагнула в областной центр, где по ней возводят дом на улице Ленина, 88. Производственная компания «BERAZ» вновь выступает подрядчиком. А заказчиком на этот раз стала крупная костромская строительная организация ООО «Мегаполис». Ее генеральный директор Юрий Монахов так объясняет выбор в пользу индустриального домостроения: «Площадка на Ленина, 88, находится в окружении старого жилого фонда. Для нас принципиально важно построить дом быстро, чтобы жители окрестных домов меньше времени испытывали неудобства. Естественно, помимо скорости важны качество и стоимость объекта. Все эти требования объединяет технология скандинавского домостроения. На наше счастье, она теперь есть в Костроме. В прошлом году была испытана в Мантуровском районе, куда выезжали специалис­ты нашей компании, чтобы оценить ход строительства, качество возводимого жилья. Увиденное нас полностью устроило. Примечательно, что дольщики разделяют наше отношение к трехслойной финской панели. После того как была выбрана эта технология, количество желающих приобрести квартиру в доме на улице Ленина, увеличилось».

Дом, как продукт, изготавливается на заводе. На стройплощадке со скоростью этаж в неделю он только собирается, подобно конструктору, в котором все детали идеально подходят друг к другу. Индустриальное домостроение обеспечивает стандартизацию и в прокладке инженерных систем — даже техотверстия под проводку в квартирах закладываются на заводе в несущем слое панели. Современный способ строительства не использует сварку. Поэтому время эксплуатации зданий из трехслойной финской панели значительно дольше срока службы домов из старой советской панели и, тем более, построек из газосиликата. Только гарантия составляет 80 лет. Сов­ременные решения позволяют добиться большого разнообразия в фасадах и планировках, что тоже объясняет популярность технологии скандинавского домостроения. Ее модернизация произошла как нельзя вовремя.

С июля требования к представителям отрасли существенно ужесточились. Требуемый опыт работы в качестве застройщика, техподрядчика или генподрядчика теперь составляет от трех лет, также появилось обязательство иметь на счете не менее 10% от проектной стоимости строительства. Значит, новым компаниям будет сложнее пробиться, а действующие обязаны подтвердить свою состоятельность. Слабые участники будут вынуждены покинуть отрасль. Строительный рынок ждет масштабное перераспределение. Лидирующие позиции займут те, кто справится со строительством больших объемов жилья. А их могут выдавать только заводские технологии. Значит, наступает время индустриального домостроения.