У маркетологов есть такая забава — составлять рейтинги стоимости известных брендов. Если попытаться сделать это в масштабах отдельно взятой Костромской области, то в число лидеров такого рейтинга, наверняка, попадет ООО ИСПО «Костромагорстрой». В преддверии профессионального праздника строителей корреспондент «Костромского Бизнес-журнала» встретился с генеральным директором этого хорошо известного не только в нашей области объединения Евгением Геннадьевичем Нагоровым. 

— Евгений Геннадьевич, на сайте Костромагорстроя размещена любопытная диаграмма, отражающая объемы ввода жилья, начиная с 1995 года. Из приведенных данных следует, что пики пришлись на 2001 и 2008 годы, а вот и в 2012-м, и в прошлом году объемы ввода жилья у вас падали. Объясните, почему идет снижение, и каковы планы на нынешний год?

— Действительно, в 2007 году наблюдался рост спроса на жилье, и одновременно банки тогда снижали ставки по ипотечным кредитам. Но в 2009 году ситуация изменилась: банки стали повышать ставки и сокращать число выданных ипотечных кредитов. Был период, когда такие кредиты перестали выдавать вовсе. Это осложнило ситуацию на строительном рынке, и именно этим объясняется такая динамика по вводу жилья: в 2008 году мы сдали почти 100 тысяч квадратных метров, а уже в 2009-м объемы упали до 25 тысяч квадратных метров. Средств не хватало, поэтому заделов стало мало. Вроде бы в 2010 году начался выход из кризиса, началась какая-то стабилизация, но из-за отсутствия заделов мы работали по нижней планке.
Тем не менее, мы смогли выровняться, с 2010 года перевели работу производства на одну смену и сделали расчет, как безубыточно работать, прежде всего, в части промышленного производства. Ведь чтобы выйти на прибыльность, производству необходимы определенные объемы: если объемы ниже порогового значения, то предприятие начинает работать в убыток. На основе произведенных расчетов мы остановились на объемах, соответствующих вводу жилья от 47 до 60 тысяч квадратных метров в год.
Сегодня наш проектный институт работает на конец 2015-го–2016 год с перспективой на 2017 год. Проектируем, проводим изыскания, имеем заделы по земельным участкам. Одним словом, проектировщики обеспечивают строителям будущий фронт работ.
Единственное, за что мы переживаем, чтобы банки не свернули ипотечное кредитование. У населения собственных сбережений не так много, по статистике половина покупателей социального жилья пользуется кредитом.
— Костромская область за последние два года наращивала темпы ввода жилья и выполняла плановые показатели Минрегиона. Только за половину нынешнего года сдано 166 тысяч квадратных метров, что больше, чем годовое значение 2010 или 2011 года. Чем можно объяснить такой строительный бум?
— Дело в том, что в 2011 году региональные власти объявили строительную амнистию для недостроенных или неоформленных и не введенных в эксплуатацию объектов индивидуального строительства. Процедуры оформления земли и недвижимости в рамках амнистии были упрощены. Частник начал все оформлять, но быстро это сделать не получилось, поэтому ввод ИЖС растянулся на 2012-й и даже на 2013 год. В 2013 году из введенных в области 250 тысяч квадратных метров 140 тысяч приходилось на ИЖС. Но сюда вошло не только построенное или достроенное в этом году жилье, но и построенное ранее, а оформленное только теперь.
Вообще, несмотря на хорошую динамику жилищного строительства в области, причин, тормозящих развитие строительной отрасли, еще немало. Мы постоянно поднимаем эти проблемы на всех совещаниях и коллегиях.
В то же время можно отметить, что в Костроме сегодня начали прорабатываться площадки под большие микрорайоны. Здесь позитивная динамика заметна.
— Рост объемов ввода жилья, безусловно, радует жителей. Но ведь для строителей это невыгодно: при стабильном спросе на жилье рост предложения приводит к снижению цены на квадратный метр. А значит, прибыль строительных организаций падает. Согласны?
— Теоретически это так, но если взять Костромскую область и город Кострому, то социального жилья, самого востребованного со стороны основных слоев населения, у нас строится мало. Все последние годы Костромагорстрой в Костромской области сдавал от 40 до 60 тысяч квадратных метров жилья, а остальное строил в Ярославле, Подмосковье, в Вологодской области.
Я считаю, что костромским строителям рано паниковать по поводу того, что спрос на жилье упадет. Анализ по нашему отделу продаж показывает, что число желающих иметь социальное жилье, одно–двухкомнатную квартиру, велико. Но этот слой не подходит под госпрограммы и должен решать «квартирный вопрос» самостоятельно. В основном это молодежь, причем молодежь, приехавшая в Кострому из районов. Они закончили вузы или сузы, поженились, и у них появилась необходимость в своем жилье. Еще одна категория — это люди, живущие в старом жилищном фонде, в том числе в деревянных бараках, желающие переехать в новую квартиру. Эти категории могут воспользоваться только ипотекой, но у многих из них официальные доходы не позволяют взять ипотечный кредит.
То есть спрос на жилье есть, но он, к сожалению, не подтвержден платежеспособностью.
— Сегодня на костромском рынке жилищного строительства наряду с традиционными материалами, такими как кирпич и панель, применяются и газосиликатные блоки, и керамические блоки. Как Вы относитесь к этим новинкам?
— У нас основная доля строительных объемов приходится на кирпичные, панельные и каркасно-монолитные дома. Что касается газосиликатных блоков, то мы первые в Костроме еще в 1998 году строили из них дома для «северян» в микрорайоне Малышково. Материал хороший, но он требует расчета нагрузок, поскольку несущая способность у газосиликата ниже, чем у кирпича.
По поводу керамических блоков, это так называемая «теплая керамика», могу сказать лишь то, что в Европе они себя зарекомендовали. Но пока у нас они применяются для строительства малоэтажных домов высотностью до трех этажей.
А вот от облицовочного пустотелого кирпича, который применялся в ряде областей центральной России, и, в частности, в Московской области, многие отказались. Причина простая: у нас перепад температур в течение года достаточно высок, он доходит до 55 градусов (от минус 28 зимой до плюс 28 летом). Из-за этого так называемая точка росы, граница между холодом и теплом, зимой стала разрушать такой кирпич.
Я считаю, что нам надо развивать собственное производство кирпича, поскольку глины у нас предостаточно. В области сегодня работают всего три завода — маломощный Ильинский завод, завод в Нерехте, выпускающий пустотелый кирпич, и завод в Арменках, который мы восстановили 2,5 года назад. Нам нужен обыкновенный полнотелый керамический кирпич, из которого можно строить любые дома. Посмотрите, в Костроме много самых различных зданий из красного кирпича, построенных век назад и больше, и они до сих пор находятся в хорошем состоянии.
— Вы уже сказали, что раньше Костромагорстрой активно работал за пределами Костромской области. Как сейчас обстоят дела с географией работ? Какая доля сегодня приходится на родной регион?
— Сегодня ситуация изменилась — более четырех лет назад мы основную массу строительства перевели в Кострому, и теперь более 90 процентов объемов строим в Костроме, и только процентов 8 — в Подмосковье.
— Костромагорстрой достраивает детский сад в Малышкове и ведет проектирование детского сада в Давыдовском. Насколько выгодно работать, когда в роли заказчика выступает государство?
— Созданное в 1995 году ООО ИСПО «Костромагорстрой» стало работать на объектах, финансируемых из бюджета, с 1997 года. Тогда это было строительство жилья по госпрограммам. Поэтому и руководство, и весь коллектив — все знают: государственные деньги — это серьезно.
Да, нам поручили построить детский сад. В мае прошлого года мы приступили к строительству, думаю, что в ближайшее время сдадим этот объект. Хотя без сложностей не обошлось, так как проект по малышковскому детскому саду был сделан ужасно. Не знаю, как он прошел госэкспертизу, но нам пришлось вносить в него существенные коррективы.
— И еще один знаковый объект — храм на территории Ипатьевского монастыря. Расскажите о нем.
— Говорят, что про построенные храмы не нужно ничего говорить: построил и помалкивай. Из-за этого я даже выступил против установки памятной таблички.
Скажу лишь, что этот проект делали хорошие специалисты, которые по фотографиям воссоздали облик прежнего храма, взорванного в 30-х годах прошлого века. Только если то здание было полностью кирпичным, то мы использовали для основания мощный железобетон, а второй этаж сделали из нашего арменковского красного кирпича.
И рабочие, и ИТР — все вложились в этот храм, внесли свою лепту и могут гордиться, что результат их труда останется людям.
— Евгений Геннадьевич, Вы возглавляете Союз строителей Костромской области. Каковы Ваши успехи на этом поприще?
— Союз строителей был создан более 20 лет назад, когда меня в Костроме еще не было. Это были тяжелые времена, все производство замерло, строительство находилось в упадке. Костромские строители сами собрались и решили консолидированно отстаивать свои интересы, добиваться улучшения условий, вместе развивать строительный рынок.
Образованный Союз стал основной общественной организацией, которая продвигает и лоббирует, в хорошем смысле слова, интересы строителей.
В 2005 году меня избрали председателем этой организации. Я пришел на смену Ольге Александровне Погодиной, которая покинула этот пост по состоянию здоровья. Мне тогда сказали: «Нагоров, мы видим, как ты работаешь, понимаем, что ты этот воз сможешь везти. Вот и вези». У меня тогда и мысли не было заниматься какой-то общественной деятельностью, тем более в Костроме на тот момент я был человеком новым. Но выбрали — значит, надо работать, хоть это и не оплачиваемая должность, а просто некий статус.
— А как Вы возглавили саморегулируемую организацию — Союз строителей Верхней Волги?
— В начале двухтысячных в России наступило время, когда то тут дом упал, то там развалился. В 90-х годах на строительный рынок вышло много игроков, считавших, что это бизнес. На самом деле строительство — это серьезная, монотонная работа. Я сегодня взял земельный участок, но только спустя полтора года, вложив деньги в покупку земли, в разработку проекта, в проведение изысканий, я приступлю к строительству. И примерно полтора года уходит на само строительство. При этом, только реально начав строить дом, я могу получить деньги от дольщиков, ведь покупатель жилья, увидев лишь травку за забором, денег не даст. Так что строитель должен либо иметь запас собственных средств, либо взять кредит в банке, что тоже не просто.
Из-за этого по некрупным строительным компаниям пошла волна обманов, особенно этим «блеснуло» Подмосковье. Застройщики выводили первый этаж, собирали деньги с дольщиков и пропадали вместе с деньгами.
Второй проблемой стало плохое качество строительства. Именно тогда в Россию пришло каркасно-монолитное домостроение. Но что такое вылить панель в декабре при температуре минус 25 градусов? Какое будет качество бетона? Его же надо укрыть, прогреть, просушить. В итоге у таких горе-строителей дома стали просто разваливаться. Застройщиков на тот момент уже было не найти, и что в этом случае оставалось делать государству?
Вот государство и решило все риски переложить на саморегулируемые организации, которые бы объединяли всех застройщиков и имели бы компенсационный фонд, из которого можно было покрывать убытки в случае разрушения дома. Так, в 2008 году в строительстве была введена система СРО, при которой все допуски выдает саморегулируемая организация, но она же и несет ответственность за качество строительства, причем отвечает рублем.
— И кто же выступил инициатором создания СРО в Костромской области?
— Областной Союз строителей. Я собрал всех наших строителей и предложил создать свою СРО, чтобы не зависеть от ярославцев или ивановцев. В итоге у нас в СРО вошло 30 компаний из Иванова, 27 — из Ярославля, 17 — из Московской области и основная масса, порядка 170 компаний, — из Костромы. Всего около 250 строительных организаций. Мы создали коллегиальный орган — совет СРО в количестве 12 человек, причем в него отбирали людей с большим опытом в строительстве. И хотя в организации есть председатель, все вопросы решает именно совет. В 2008 году мы образовались, в 2009-ом прошли регистрацию, и с тех пор наша СРО стабильно работает.
— И в чем заключается эта работа?
— В ежедневном режиме СРО контролирует работу компаний, входящих в ее состав. Раз в год каждый член СРО проверяется и документально, и инструментально, на стройке. Этой работой у нас занимается Сергей Валентинович Макаев, всеми уважаемый человек, ранее работавший в органах исполнительной власти.
Отмечу, что штат нашей саморегулируемой организации составляет всего 8 человек, включая уборщицу и водителя, в то время как в других регионах при такой же численности членов СРО штат достигает 18-20 человек.
— Евгений Геннадьевич, у Вас есть возможность поздравить с профессиональным праздником всех строителей.
— У меня для строителей есть три пожелания, которые исходят из трех главных наших проблем.
Первое — это дороговизна технологических присоединений, которые закладываются в стоимость квадратного метра. Только у нас в России сети строятся за счет дольщиков.
Второе — если мы хотим обеспечить людей жильем, то государство должно хотя бы для госбанков установить ставку ипотечного кредита на уровне 6 процентов годовых и упростить процедуру получения ипотеки.
И третья проблема — это волокита и бюрократизм. У нас ведь чиновничья рать по сравнению с советскими временами сегодня выросла втрое. И если в регламенте какого-то согласования прописано 30 дней, то чиновник и будет выжидать эти 30 дней, хотя рассмотреть бумагу дело минутное. Напиши либо «да», либо «нет», но чиновник тянет до последнего. Убежден: ни проектировщики, ни строители не должны ходить по конторам с бумагами и ждать согласований.
Я понимаю, что все равно эти вопросы со временем решатся, потому что это уже всем осточертело. Поэтому желаю строителям быть стойкими, быть оптимистами, ведь именно строитель должен, глядя на участок, заросший травой, видеть на этом месте будущий красивый дом. Желаю всем хороших, оплачиваемых заказов, удачи в работе и стабильности.